重塑房地產，第1部分：線上同時也向消費者正在充電及付款減- real estate

幾十年來，房地產業的世界變成可預測的方式。買家，賣家和房地產專業人士的角色是相當明確和交易遵循了院子裡的跡象，報紙廣告，開放日和文書工作公里可預測的路徑。 最近，網上和授權消費者已經改變了比賽。房地產專業人士現在面臨類似於已經改變了零售，個人理財和計劃旅遊行業的那些問題。隨著技術的進步和新的商業模式的發展，房地產行業已經開始從提供傳統的，嚴格控制的“代理人為中心”的交易，以新的“以消費者為中心”的做法轉型。以下是看一些最近的行業發展趨勢，以及如何買家，賣家和投資者可以預期受益。 “五部門”，是推動變革的房地產有： 1中斷 - 在過去的10年裡，互聯網已發展成為一個強大的平台，提供房地產信息，永遠改變買家，賣家和房地產專業人士之間的互動。 2排量 - 自助服務和消費者的直接商業模式的普及和接受被認為是房地產專業人士，誰正在努力開發有吸引力的新產品對Web精明的消費者。 3，挑剔的消費者 - 您現在有更多的房地產知識，工具和資源，在您的指尖比以往任何時候。更精明的消費者往往更獨立和苛刻。 4，下行壓力 - 中的一個屬性的銷售價格5-6％的傳統房地產的佣金都面臨下行壓力。 5，開發替代品 - 房地產行業正逐步轉型為提供針對性的服務和令人興奮的新選項，增加價值的消費者。 瓦解 “我們將看到通過代理商和公司互聯網和鞏固我們的行業經歷巨大變革。” - eRealty時報專欄作家德克·澤勒 一些業內觀察家都採用了哈佛商學院教授克萊頓克里斯滕森的術語“顛覆性技術”來解釋近期發展房地產。雖然很容易指向萬維網和推進技術作為房地產的主要變化，這是一個什麼樣的驚天東西的一部分。從本質上講，受阻的真正原因不只是技術，而是技術支持的房地產消費者。 基於Web的消費者 據美國全國房地產經紀人協會（NAR），購房者中超過72％的網上現在開始他們家搜查。網上房地產廣告的受歡迎程度超過了報紙財產清單早在2001年，而且差距還在拉大。購房者不到百分之一的第一次了解了他們的家在1995年購買了互聯網上，而在2004年，這個數字傳遞20％。 據房地產經紀人（CAR）調查的加州協會的受訪者97％的人認為網絡幫助他們了解購買流程更好，使用Web 100％的人說幫助他們了解房屋價值更好。基於Web的購房者，你是採取在研究家庭和社區更積極的作用。你現在還花費更少的時間與房地產專業人士，一旦你已經完成你的研究。互聯網的購房者也有效地使用Web來過濾掉不感興趣的他們，參觀6.1家，平均15.4與傳統的物業買家。 今天，你可以查看數百個屬性中它用於需要訪問一個單一的一個時間的照片和詳細信息。和Web可以提供比簡單的移動打印的房源在網上多的機會。住宅高速互聯網連接的日益普及，帶動了虛擬遊覽和交互式地圖的普及，為消費者提供強大而靈活的可視化搜索工具。 除了使家庭更容易搜索，自動估值模型（AVM）軟件使得在性能如何評估有很大的影響。動靜脈畸形，它通過分析和比較屬性信息數據生成的估值測算，正變得越來越複雜和準確的。雖然不被認為是替代人的考核，動靜脈畸形的日益普及，因為它們價格便宜，易於使用和產生的估值估算分鐘。現在，動靜脈畸形，近期再融資熱潮期間廣泛應用於電子房貸審批處理，都在房地產網站針對消費者變得可用。這是一個獨立的銷售商，誰經常發現它具有挑戰性的自己時，銷售價格正確的屬性的顯著發展。 在MLS上市後 “在房地產，MLS數據坐鎮變化的頂點，尤其是推到互聯網的每一天分鐘的MLS信息。” - 布拉德利英曼，英曼的新聞發布 一旦房地產專業人士專用工具，多重上市服務系統（MLS）近年來已成為房地產上市一個非常公開的平台。大聯盟是待售物業全國最全面的數據庫 - 四明在美國銷售的五院都列在MLS。 MLS屬性可用於代理人和經紀人全世界，而現在通過進入消費網等網站Realtor.com，WSJ.com，激發，網景，AOL和MSN。 MLS房源還通過網際網路數據交換（IDX）協議，允許參加房地產經紀人共享目錄，並將其顯示給消費者似乎對地方，區域和國家經紀網站。雖然只有持牌房地產經紀人可以列出財產的MLS，該系統已開始佔有突出的地位為110美元十億獨立賣方（出售逐雇主或FSBO）市場。約13％的房地產銷售，現在FSBO，沒有經紀人的協助下進行。 鍵入“固定費用MLS”到任何主要的搜索引擎，你會看到幾十個房地產專業人士願意將你的財產在MLS收費。如果你願意支付2-3％的佣金，可以吸引成千上萬的代理誰將會顯示您的財產向準買家的關注。然後，您可以降低銷售成本約半傳統的5-6％的銷售佣金，再加上MLS上市的成本。如果您發現沒有代理一獨立購買者的工作，你可以做一個銷售與根本沒有佣金，並支付只是一個MLS掛牌的固定費用。 移位 目前，大約有240萬的房地產特許經營國內，根據房地產執照法官員協會。全國房地產經紀人協會有超過一百萬的成員，從大約760,000成員五年前。許多房地產專業人士和業界觀察人士預計，因為有些任務由代理人和經紀人傳統上，現在可以更快，更方便地通過Web功能的消費者做了這個數字的顯著下降。 “從歷史上看，房地產行業的根本驅動力是制信息權的房地產經紀人和房地產辦公室是綜合信息的唯一來源的哪些屬性是為銷售和那些誰可能有興趣購買。有了這個控制收入為切實保障。 此外，由於這種獨特的控制是憑藉著多重上市服務系統（MLS）的類似於壟斷任何規模的公司可以服務於客戶同樣出色。因此，房地產企業的數量增長，而不考慮市場效率。 簡單地說，傳統的模式過於死板。消費者嚴重質疑一個房地產經紀人的價值。他們經常覺得很多的由代理所進行的傳統任務現在已不再需要，或者可以由消費者來完成自己“。 - 斯瓦內普爾和Tuccillo，房地產面臨盈利能力 上面的報價，從新興房地產業務模式和日益減少的利潤空間流行的報告，強調了一些傳統的房地產專業人士現在面臨的問題。如果房地產行業已經發展歷史上不考慮市場效率，這個問題只被自2001年以來複合，作為新的代理商簽署了成群結隊，通過低利率和暴漲的房價在很多領域吸引。這可能是因為傳統的房地產經紀人的數量將下降，而新類型的不動產的工作將被創建，以創造價值為熟悉Web的客戶。 接著，在2部分： - 要求較高的消費者，下行壓力和發展替代