房產中介和互聯網 - 如何購買和出售不動產今天- real estate

過去和現在 十年前，搜索房地產就已經開始在當地的房地產經紀人的辦公室或只是駕駛城鎮周圍。在經紀人的辦公室，你會通過從本地多重上市服務系統（MLS）的活性財產清單頁面花了一個下午翻轉。選擇感興趣的屬性後，你會花幾個星期參觀每一個屬性，直到你找到合適的人。尋找市場數據，使您能夠評估要價會花費更多的時間和更多的駕駛，你仍然可能無法找到所有你需要得到真正舒適的公平市場價值的信息。 今天，大多數屬性搜索開始在互聯網上。快速關鍵字搜索在谷歌按位置可能會得到你成千上萬的結果。如果你發現在一家房地產網站的興趣屬性，通常可以在網上瀏覽照片，甚至可能採取虛擬旅遊。然後，您可以檢查其他網站，如當地縣級評估，以獲得屬性值的概念，請參閱支付的財產什麼的當前所有者，檢查房地產稅，得到的人口普查數據，學校信息，甚至檢查什麼商店都在步行距離之內的所有不離開你的家！ 而互聯網上的資源是方便和有用的，正確的使用它們可能是因為信息量大，並且在驗證其準確性難度的挑戰。在撰寫本報告時，搜索的“掘金地產”返回2,670,000網站。房地產甚至鄰里特定的搜索可以很方便地返回上千個網站。有了這麼多的資源在網上怎麼投資者有效地使用它們而不陷入困境或清盤不全或不良信息？信不信由你，了解如何房地產業務脫機工作可以更容易地理解網上房地產的信息和策略。 房地產業務 房地產是典型的購買和出售或者通過持牌地產代理或直接由業主。絕大多數是通過房地產經紀買賣。 （我們使用“代理”和“經紀人”來指代相同的專業。）這是由於其房地產的知識和經驗，至少從歷史上看，他們的獨占訪問銷售積極性的數據庫。獲得的財產清單這個數據庫提供的搜索性能的最有效方法。 大聯盟（及CIE） 住宅，土地和更小的創收財產（包括一些商業物業）的數據庫通常被稱為多重上市服務系統（MLS）。在大多數情況下，只有通過成員房地產經紀人列出的屬性可以被添加到一個大聯盟。一個大聯盟的主要目的是使成員房地產經紀人，如果他們找到了物業買家作出賠償其他成員代理經銷商。 就此而言並不包括啟用的MLS信息直接發布給公眾;時代的變化。今天，大多數MLS信息直接向公眾開放在互聯網上的許多不同的形式。 商業地產房源也顯示在線，但聚合商用物業信息更加難以捉摸。大MLSS經常操作的商業信息交換（CIE）。一個CIE類似於一個MLS但增加房源到數據庫的代理商提供的任何賠償特定類型的其他成員是不需要的。補償是在CIE外協商。 在大多數情況下，出售，由所有者屬性不能被直接加入到MLS和CIE，這是典型的由房地產經紀人協會保持。受管理的集中數據庫的缺乏可以使這些屬性更難以找到。傳統上，這些特性是通過驅動周圍或尋找在當地報紙上的房地產上市廣告找到。找到出售 - 由所有者屬性的更有效的方法是尋找在地理區域出售，由所有者的Web站點。 什麼是房地產經紀人？有時，術語房地產經紀人和房地產經紀人可以互換使用;然而，它們是不相同的。一個房地產經紀人是有執照的房地產經紀人誰也是全國房地產經紀人協會的成員。房地產經紀人必須遵守??職業道德和行為嚴謹的規範。 MLS和CIE上市房地產資料歷來是硬拷貝只可用，如我們提到的，只有直接提供給一個MLS或CIE的房地產經紀人的成員。大約十年前，這個寶貴的屬性信息開始慢慢出現了互聯網。這涓涓細流現在是洪水！ 原因之一是，大部分的100萬左右的房地產經紀人有網站，而大部分這些網站都有不同的地方MLS或展示CIE屬性信息的數量。另一個原因是，有很多非房地產經紀人網站也提供房地產信息，包括出售，由所有者站點，取消抵押品贖回權的網站，區域和國際房產網站，縣評估網站，以及估值和市場信息網站。房地產信息氾濫的互聯網絕對讓信息更方便，也更混亂，並受到誤解和誤用。 地產代理 儘管洪水在互聯網上的房地產信息，大多數屬性仍然直接銷售通過房地產中介房源在當地MLS或CIE屬性。然而，這些財產清單不留在本地了。根據其性質，互聯網是一個全球市場和當地的MLS和CIE的房源通常散發，顯示在許多不同的網站。例如，許多進入全國協會房地產經紀人網站，http://www.realtor.com，和當地的房地產代理的網站。此外，上市可能會顯示在當地一家報紙的網站。從本質上講，互聯網是營銷只是另一種形式以今天的房地產經紀人提供的，但它有一個更廣泛的範圍比舊的印刷廣告。 除了互聯網營銷，上市代理人也可以幫助賣家建立價格，保持開放的房子，保留賣方告知有興趣的買家及優惠，進行合同談判，並與關閉幫助。當一個代理提供所有這些服務被稱為是一個完整的服務清單的安排。而全方位的服務上市安排是上市安排的最常見的類型，它們不是唯一的選擇了。 變化背後的房地產商的技術已使許多代理人改變他們做生意的方式。在很大程度上，這是由於即時訪問大多數消費者現在有財產清單及其他不動產的信息。此外，互聯網和其他技術已經大大自動化營銷和初始搜索過程的房地產。例如，消費者可以在網上查看屬性，並通過電子郵件問津。經紀商可以使用自動程序來發送清單給消費者符合他們的財產標準的。因此，一些代理商現在限制他們所提供的服務，並相應地改變他們的費用。代理人可向在MLS做廣告的財產，但只提供有限的額外服務。在未來，一些房地產代理商可以在更多的點菜方式的提供服務。 因為互聯網上的房地產信息的量，當人們今天聘請一名房地產經紀人，他們應該看看由代理和他們在有關物業部門的經驗和知識的深度所提供的特定服務。它不再僅僅是獲得財產清單信息。買家和賣家在歷史中找到代理商從朋友和家人的推薦。現在互聯網提供的方式直接找到合格的代理商或研究代理的傳記離線提到你。一個這樣的網站，AgentWorld.com，正迅速成為LinkedIn或Facebook房地產經紀人。在這個網站上的代理可以個性化他們的個人資料，開了博客，上傳照片和視頻，甚至創建一個鏈接到他們的網站是免費的。一次獨特的內容被添加到他們的個人資料頁面的搜索引擎發現！ 有些人認為，互聯網使房地產經紀人和MLS較少有關。我們相信，這將是錯誤的，從長遠來看。它可能會改變代理的作用，但會讓懂行的，合格的，和專業的房地產經紀人比以往任何時候都更加重要。事實上，房地產經紀人的數量近年顯著上升。也難怪，互聯網已經使當地房地產的全球業務。此外，上網與否，一個簡單的事實仍然是，購買房地產是最大的單一購買大多數人使他們的生活（或者，對於許多投資者來說，最大的多次購買過一生），他們希望高手幫忙。至於大聯盟，但它仍然地產上市的最可靠的來源和銷售提供信息，並繼續以實現高效的營銷屬性。那麼，什麼是所有的網上房地產信息的功能？ 網上房地產的信息是一個偉大的研究工具，為買家和賣家，一個營銷工具銷售商。如果使用得當，買家可以通過快速研究性質節省時間，並最終做出更好的投資決策。賣家可以有效地研究市場，並做出關於聘請代理人和網上銷售他們的性能明智的決定。下一步是要知道去哪裡看看網上的一些最好的資源。 互聯網戰略 在下面的章節中，我們提供的策略和技巧就如何利用互聯網來尋找銷售和相關研究資料，你決定購買該物業的屬性。還有，從中選擇許多房地產網站，雖然我們並不意味著贊同任何特定的網站，我們發現這裡列出的是好的資源，在大多數情況下還是如此受歡迎，他們需要提一下。測試一個Web站點的精確度的方法之一是尋找有關你已經擁有的屬性信息。 尋找出售房地產 儘管廣泛使用獲得不動產的目錄，許多人認為，MLS數據庫繼續提供房地產信息最完整，最準確的來源。大多數現在MLSS內容分發到其他網站（主要由地產代理操作）。一個很好的起點，MLS起源的內容是國家NAR網站，realtor.com，這也是最流行的Web網站搜索房地產列表。幾乎所有的地方和區域MLSS與realtor.com一項協議，以顯示他們的大部分活躍的房產庫存。 一些地方和區域的MLS系統也有一個公開訪問的網站。但是，要獲得完整的信息，您將最有可能仍然需要找到一個合格的當地房地產經紀人。許多當地的房地產代理商也將提供他們的客戶（通過電子郵件），新上市的輸入到符合他們的預定義條件的MLS。這可以是非常有用的一個繁忙的買家。 還有一些顯示兩地上市的房地產代理和銷售，由所有者性質許多網站。一些比較流行的Web站點包括zillow.com和trulia.com。這些網站提供的其他服務了。例如，zillow.com最出名的是它的瞬時物業估值功能，並trulia.com提供的歷史信息。供出售物業的另一個來源是經紀公司相關的國家，地區和當地的網站;例如，remax.com或prudential.com。搜索引擎如yahoo.com和分類廣告網站，如craigslist.com也有大量的活躍的房地產列表。 這些網站之間的一個關鍵區別是多少信息，您可以匿名訪問。例如，在trulia.com您可以匿名鋪到一個點，但隨後你需要通過點擊該代理的網站了解更多信息。許多新的房地產搜索引擎允許你通過列表進行篩選，而無需填寫表格。最好的策略是瀏覽一些上面列出找到的地理區域或價格範圍是有趣的網站。一旦你得到認真的一個屬性，那麼是時候找到您所選擇的一個合格的房地產經紀人在本地MLS進行完整的搜索。 它也絕不會傷害駕駛通過您所感興趣的社區搜索的老式的方法。沒有什麼可以替代的身體，幾乎沒有，走在塊時，你正在一個嚴重的投資決策。在這個意義上，房地產仍然是一個非常本土化的業務，並站在酒店前面可以導致一個非常不同的決定，不是把網頁打印輸出。 重視房地產 正如我們提到的，最流行的房地產工具之一是zillow.com的即時物業估價。只要輸入一個地址並在，你會得到一個屬性值。它甚至圖表的價格跌宕起伏，並顯示出售的最後日期（包括價格），而物業稅。還有其他的網站提供類似的工具，如housevalues??.com和homegain.com。不幸的是，許多人使用這些估計值單獨證明銷售價格，優惠及還價。然而，這些都是基於一個公式，結合當地縣級銷售信息只是粗略的估計。這些估計可以似地擺在很短的時間內，不會出現總是跟?市場實際變化，這通常是漸進的。此外，這些估計不會自動考慮財產重塑，裝修或其他財產或特定的局部變化。這並不是說這些網站是沒有用的。事實上，他們都是偉大的出發點，可以在很多情況下提供良好的球公園的價值。 當談到獲得特定的屬性更精確的值，還有其他的策略是更值得信賴。一種是直接去您所在縣的網站。更多的往往不是網站的縣評估的區域為全縣所有物業的銷售和稅務信息。如果你想研究一個特定的屬性或比較同類物業的銷售價格，本地評審的網站是真正有用的。當你訪問一個縣的網站你是直接從源獲取信息。今天大部分縣發布在其網站上的屬性信息。很多時候，你不僅可以看到的價格支付了以前的主人，但評估值，財產稅和地圖。一些縣評估現在增加一個市場和物業估值的工具了。 鑑於估值投資的重要性，我們也將提醒兩個最重要的（非互聯網）估值方法您：房地產經紀人和估價師。與當地的房地產經紀人的工作是準??確和有效的方式來獲得屬性值的信息。而大聯盟的主要目的之一是推廣其成員的積極財產清單，該系統還收集銷售信息，這些目錄。房地產經紀人會員可以把這銷售信息，並產生可比較的市場分析（有時稱為CMAs的），提供了市場在某一特定地區的特定屬性值一個優秀的快照。 最後，最準確的方法值的屬性是有一個認證的評估師產生一個評價。評估師通常會檢討雙方在MLS系統銷售的信息，以及縣級信息，然後分析產生基於一個或估值較認可的方法對物業的估值的信息。估值的這些方法可以包括類似物業的比較調整屬性之間的差異，決定了成本替換的財產，或者與收益的物業，基於來自物業的收入值。 鄰里 有很多方法在網上可以幫助你得到一個特定的鄰里瓢。例如，人口普查的數據可以在census.gov找到。您還可以檢查出附近的瓢等網站outside.in或查看當地的部落格。博客是一個網站，人們通過張貼和響應報文討論的話題。先來看看placeblogger.com和kcnn.org / citymediasites.com的博客的目錄。 Trulia.com有一個“熱圖”，顯示過熱或過冷的鄰近地區，是如何根據價格，銷售，或之間的網站的用戶普及。 學校 當涉及到銷售住宅物業，或照顧家庭的出租物業，該區域學區的質量，使一個巨大的差異。有專門的學校信息許多Web站點。退房greatschools.net或schoolmatters.com。大多數地方學區也有自己的網站。這些網站含有多種對公立學校和學區，包括其地區人口統計，考試成績和家長的評論信息。 尋找合適的房地產代理 最近除了房地產信息的互聯網熱潮是讓房地產商通過顯示他們的專業簡介和博客社交網絡市場的專業知識和地方知識的網站。你可以搜索找到的代理與特定的專業知識，專業化的地理區域，或代理提供特定的服務。該網站AgentWorld.com讓用戶快速方便地找到使用關鍵字搜索，乾淨，簡單的代理配置文件正確的專業知識的代理人。 AgentWorld.com也使代理商發布個性化的博客，照片和視頻，以幫助消費者找到最好的代理他們的需求。另外，許多代理配置文件包括直接鏈接到代理的網站，你可能會發現當地的MLS上市。 地圖和其他工具 互聯網使得測繪和定位性能更加容易。為了得到一個屬性或鄰里的鳥瞰圖或衛星影像，去maps.live.com或maps.google.com或訪問walkscore.com看怎麼走，能一個特定的屬性。這些網站可以讓你的特色街區，娛樂，餐飲等設施都在步行距離的財產內的各類想法。 Maps.Live.com提供了一個視圖在一個角度，以便可以看到房子的側面和Maps.Google甚至讓你對某些街區的360度街道級視圖。如果你還沒有嘗試過其中的一個衛星地圖網站，你真的應該如果只是為了娛樂。 在互聯網戰略最後的思考 互聯網是一個非常有效的研究和營銷工具，為房地產投資者，但不能代替一個知識淵博經驗豐富的房地產專業人士。互聯網可以為您節省時間和金錢，可以快速和容易的財產研究和營銷方案。網站類似AgentWorld.com還可以幫助你有效地找到誰適合您的購買或出售需要一個房地產經紀人。 一定要記住，當涉及到房地產互聯網戰略：更多的知識更好。您需要使用互聯網上的一個目標屬性建立你的知識基礎，或找一個房地產經紀人與你需要的專業知識。然而，這裡的大小心的是，互聯網不應取代人的判斷和觀點，專家意見或物理盡職調查，成功的關鍵投資。