房地產業- real estate

繁榮與印度房地產業胸圍 席捲停滯的時期，印度房地產行業的發展非常迅速，通過推動，經濟增長，有利於人口和開放外國直接投資管理體制。然而，目前房地產行業的這種不斷的現象已經開始表現出收縮的跡象。 有什麼可以在這個行業這種趨勢的原因和什麼樣的未來當然會採取？本文試圖找到這些問題的答案... 印度房地產行業概述 由於2004-05年印度實際部門有巨大的增長。註冊的，35％的增長率的房地產行業估計價值15美元十億和預計在30％的速度每年增長在未來十年，吸引外國投資，價值30美元十億，擁有一批資訊科技園和住宅個鄉鎮，印度正在建造的。 術語地產涵蓋住宅，商業寫字樓及交易場所，如電影院，酒店和餐館，零售商店，工業建築，如工廠和政府大樓。房地產涉及到採購和銷售的土地，住宅和非住宅建築的發展。房地產部門的活動擁抱軟管及建造業也。 該部門佔就業機會的主要來源，在國內，作為第二大雇主，旁邊的農業。該部門擁有約250 ancilary的行業，如水泥，磚，鋼材，建材等前後聯繫 因此，一個單位增加該部門的開支，有事半功倍的效果和能力來創造收入高達五倍。 全方位崛起 在房地產行業的主要成分包括住房佔80％，並正以35％的稅率。其餘包括商業部分辦公室，商場，酒店，醫院等。 o外殼單位：隨著印度經濟以9％伴隨著收入水平上升的中產階級，越來越多的核心家庭，低利率，對購房及更改年輕工人階級的態度，從保存方面現代的手法率飆升買買及償還對飛漲的住房需求已做出了貢獻。 曾經在多近20倍，每年收入的購房者，房子的早期成本，而今天多小於4.5倍。 根據十一五規劃，2007年住房短缺是24710000和外殼期間（2007-2012年）的總需求將是2653萬。總資金要求在城市住房部門的十一五規劃，估計是盧比361318億盧比。 為十一計劃投資要求概述顯示在下面的表 情景投資的規定 在第十一計劃期間147195.0年初住房短缺 新增加的住房存量在第十一計劃期間包括在計劃期間214123.1新增的房屋短缺 總的住房需求計劃期間361318.1 ?辦公處所：印度經濟的快速增長，同時也有deluging效應對商業物業的需求，以幫助滿足企業的需求。在商業辦公用地需求增長帶動下蓬勃發展的外包和信息技術（IT）產業和有組織的零售。例如，IT和ITES單獨估計需要1.5億平方英尺橫跨印度城市地區，到2010年，同樣的，有組織的零售行業很可能到2010年將需要額外的2.2億平方英尺。 ?商場：在過去十年的城市化熱潮已在2％的年複合增長率。隨著服務業的增長，這不僅推高了城市人口的可支配收入，但也變得更加注重品牌。如果我們用數字來印度零售業預計約為350美元億，並預計將翻一番2015年。 因此rosining收入水平和不斷變化的認知對品牌商品將導致購物中心空間，包含在商場開發活動的強勁增長前景的更高的要求。 ?數碼頻道：對於房地產行業的另一個增長動力是不斷增長的數碼頻道的需求。較高的增長可能會由於以下因素目擊： 1，數碼頻道包括每屏250-400個座位作為對800-1000個座位在一個屏幕影院，這給業主多重額外的好處，使他們能夠優化容量利用率。 2，除了這些非票務收入，如食品和飲料的多餘空間出租給零售商提供了多餘的收入，以戲劇開發商。 ?酒店/度假村：正如上文已經在房地產行業的上升主要熱潮提到的是由於中產階層的收入增加。因此，隨著收入增加消費意欲部分收入對旅遊和旅行也將上升，這反過來又導致了對全國各地的酒店和度假村更高的要求。除了這個印度也正在成為在印度的全球旅遊業是推升需求的酒店/度假村主要目的地。 路徑由政府制定 該行業走過了十年的停滯。這是因為採取了印度政府的倡議後，獲得了動力。政府已經引入了許多漸進改革措施，揭開部門的潛力，同時也滿足不斷增長的需求水平。 ?100％的外國直接投資中，通過自動路由所有的現實項目獲准。 o在案件的綜合城鎮，待開發的最小面積已降至25英畝100畝。 ?城市土地天花板和監管行為已經廢除了許多國家。 經濟特區?立法行動。 ?全部遣返3年後原有投資。 ?51％，允許外國直接投資在單一品牌零售門市及現金100％，並進行通過自動路由。 有脫穎而出上述所有因素都可以對這個部門的這種驚人的增長歸因。有了顯著增長，在新興行業的投資機會，印度的現實界竟然是許多國際投資者一個潛在的金礦。目前，外商直接投資（FDI）流入該行業預計將介於5美元十億和5.50美元十億。 最上面的房地產投資者在進軍 投資者簡介 最活躍的兩個領域是高淨值的個人和金融機構。這兩個領域特別活躍的商業地產。雖然金融機構像HDFC和ICICI顯示高優先用於商業投資，高淨值人士表示投資在住宅和商用物業的興趣。 除了這些，第三個最重要的類是NRI（非居民印度人）。他們主要投資於住宅物業比商用物業。情感依戀故土可能是原因，他們的投資。況且必要的文件和手續，除了農業和種植園物業購置不動產是相當簡單的。因此，野村綜合研究所的所表現出更大的興趣，投資於印度的現實領域。 主要投資者 ?Emmar性能，迪拜最大的上市房地產開發商在世界上已經與新德里的MGF發展，在印度的現實領域最大的外國直接投資的商場和古爾岡等設施。 ?DLF印度領先的房地產開發商和英國著名的萊恩?米基洛克（LOR）已經聯手參與機場的現代化建設和基礎設施項目。 o一個巨大的投資是由溫哥華總部設在名為皇家花園城市班加羅爾超過10年期的單一房地產項目皇家印度拉吉國際合作取得。項目的零售價值估計為約8.9十億。 ?Indiabulls房地產開發公司已經與開發物業發展項目，在馬恩島，據此開發了認購新股份，另少數股份公司註冊成立的公司的協議。但最近的事態發展indiabulls已在138億英鎊（10.9十億ruppees）股份交換協議收購全部股權dev的物業發展。 ?除了這個房地產的發展開闢了像住房貸款和保險相關領域的機會。一些全球性的顯示在這一領域的興趣。這包括像CESMA國際來自新加坡，美國國際集團（AIG），高點林德憲英國，殖民地資本和美國的首都布拉克和李金塔赫控股公司，僅舉幾例。 下面是誰投資於印度的一些公司的名稱 國際開發國家投資 （百萬美元） Emmar性能迪拜500 騰飛新加坡350 薩利姆和組西普拉印尼350 GE商務金融中美63 鐵獅門地產中美300 同時許多印度的零售商是通過在國外市場顯著投資進入國際市場。 ?大使館集團已簽署了一項協議與塞爾維亞政府興建600百萬美元的IT園區在塞爾維亞。 ?Parsvanath開發人員正在做一個項目在阿爾 - 哈桑組在阿曼 ?Puravankara開發與項目斯里蘭卡 - 一個高端住宅項目相關的，包括100別墅。 ?Ansals的API捆綁與馬來西亞UEM集團組成的合資公司，安薩爾-API UEM合約私人有限公司，該公司計劃競投馬來西亞政府合同。 ?加爾各答南部城市項目正在開發兩個項目在迪拜。 在自由化的前夜印度開放市場的外國選手有往往是競爭力，讓質量為基礎的性能負荷消費滿意度會因而帶來優質的技術和透明度的部門和最終的獲獎者是買家的這種情況。 然而，這永無止境的增長現實界的階段已經很難從2008年開始受到全球的情況。分析師說，情況會在不久的將來為準，最新的嗡嗡聲的部門來為“放緩”。 現實界的滑動階段 在全球經濟放緩，在股票市場暴跌的這種目前的情況下，利率和價格是固定，這樣做的後果，現在也可以感覺到印度房地產業。整體需求放緩，可以看到所有在印度這是為業內主要公司造成麻煩。糾正物業價格和租金卻逐漸腐蝕，很多上市公司，如DLF和聯科的市值。 背後的基本原理放緩... Propetry價格因為需求和供給的基本原理移動 ?當需求高，供應低價格就上去了 o如果需求低迷和供給的高價格將應聲回落。 例如，讓我們假設某人買了盧比X中的財產，他正試圖（在一年後說）出售該物業，可以有三種選擇，假設是車主是需要錢的，不能等待超過3個月出售該物業。 1當樓價滑翔無處不在。現在店主會嘗試盡可能多的溢價添加到屬性越好，以預定的利潤，因此，他將等待3個月，最高的出價在上個月拋售。在那裡，他病得總盧比X + Y。盧比的 2當樓價已穩定下來。這裡所有者將無法按溢價和賬面利潤由於市場穩定銷售＆因為他不想虧本賣，他將努力讓他所帶來的屬性相同金額。在那裡他會得到總盧比X =?盧比 3，當房地產價格正在下降。店主會嘗試出售該物業至少利潤或成本最低。因此，他病得盧比的X RSY。 現實中的交易在主要城市如德里，孟買，班加羅爾，欽奈和海得拉巴已經顯示了巨大的倒台從2007年10月 - 2008年3月倒台已經緩衝了下跌的股票市場，因為它畫上了句號創造財富，從而導致短缺資本投資者投資於房地產活動。除此之外，以抵消其份額損失不少投資者別無選擇，但出售自己的房地產物業。 這促成了這一增長放緩等因素都加息導致更高的成本。由於這種幾乎所有的開發商都面臨著嚴重的流動性緊縮，面臨著完成其正在進行的項目的困難。情況似乎是這樣災難性的，大多數公司都報導50-70％的現金短缺。這種面臨現金短缺的A級開發商包括DLF，MGF，Emmar，Shobha開發商，聯科，Omaxe，Parsvnath開發，Hiranandani集團，安薩爾API，BPTP開發和TDI集團。由於這種流動性緊縮的結果，許多開發商已經開始放緩甚至停止建設這是無論是在發展的初始階段，或者這不會影響他們的底線在不久的未來項目。 也隨著鋼鐵和建材的投入成本已成為它已成為不能存活的建設者以協定的價格構建屬性。因此有可能是在領先的過分講究的制約工程竣工延誤。 同時，IT產業佔商業總的70％正面臨放緩。許多住宅購房者都在等待價格回調之前，購買任何屬性，它可以影響製造商的發展計劃。 現實衝擊到其他部門的善後事宜 水泥行業遭受現實放緩 在房地產行業的湍流傳遞疼痛在水泥行業也。它被預計水泥行業的增長速度將下降到10％，在目前的財政。後面這種突發的原因是投入成本較高，較低的市場估值和擴大了能力，這反過來又導致行業需求降低。高通脹和安裝房屋貸款利率已經放慢房地產行業佔水泥總需求的60％的增長率飛行。按主要行業公佈的主要擴展計劃將進一步增加他們的痛苦，因為較低的市場需求將顯著降低他們的產能利用率。 設立新設施將在2008-09年度及2009-10年度給予3400萬的語氣和45000000音新增產能分別。這很可能是在同行業中打倒的產能利用率從目前的101％下降到82％。即使它失去的定價能力，電力，燃料及運輸成本增加將增加投入成本的壓力。 AMBUJA粘固太目前股價更高的折扣比以前下降週期，暗示底部估值。然而，替代估值馬德拉斯水泥和印度水泥指示範圍進一步下滑，較其先前的下跌週期估值。 所有這一切都增加了水泥行業的停滯。 垂死的現實廣告 現實落潮的熱量也感受到了廣告業。它被估計，所有主要的開發商，如DLF，omaxe，ansals＆parsvnath已決定在5％左右，以減少它們的廣告預算。廣告業在印度估計約為10,000億盧比。這種趨勢可能會由於潛在買家和房地產公司稱它在他們的廣告預算進行實際檢查的弱化精神見證。從ADEX印度，譚媒體研究的一個部門，一份報告顯示，房地產廣告在平面媒體的份額看見的2％在2007年下降與2006年相比，根據ADEX，房地產廣告在整體打印共享和電視廣告去年是4％和1％，分別為。這是一個眾所周知的事實，基礎設施和房地產公司負責廣告行業的維修器材雙didgit增長率。因此，它的了解，近期放緩iindian現實界一直把事情弄得更糟的廣告業。該ADEX報告指出，排名前10位廣告商共享的房地產廣告，印刷在2007年整體廣告量的16％，總的清單，包括名稱，如DLF集團，Parsvnath，撒哈拉，HDIL和Omaxe組。然而，房地產在南印度的出版物其次是北部和西部的出版物有32％和26％的份額，有最大的份額分別在2007年。 根據許多廣告公司的顧問，這種現象敲響了警鐘，因為所有的房地產企業都希望國家腳印，也是這些企業都變成專業人士。因此，他們制定的標準，當涉及到廣告的銷售比例。 股市下跌打掉現實股 現實股紛紛受到重創的不確定性當時在股市。瘋牛病現實指數表現最差的已擺脫其在現實中達到了52週的峰值的51％。月以來瘋牛病基準指數也已擺脫了24％。全國最大的房地產公司DLF以股代息下跌了54％，而聯科自高位損失64％。自一月德里基地parsvnath和omaxe的實物股票已經失去了每68％。 該行業正面臨著銷量的主要倒台在全國大部分市場。投機者已經退出了市場，孟買和NCR公司，在市場上最大的房地產市場是包層柔和的銷售。在古爾岡和諾伊達，這已經看到的價格幾乎增加兩倍四年來，銷量下降70％，導致10-20％的價格修正。 讓我們來看看如何大城市受到現實的垮台。 前4地鐵帶頭 - 在放緩 德里和NCR 而熊是統治股市，房地產行業在德里和NCR地區已經開始面臨來自市場出發投機的投資者。根據這些開發人員在基於區域單位的銷售已經變得非常複雜，在發射階段，由於缺乏來自投機者的興趣。開發商認為這對穩定對過去那裡的價格分別上漲澎湃按月價格。情況已經改變了這麼多的開發商現在面臨的困難預訂的單位可能會耽誤他們的項目和降低其定價能力，例如在一年前，如果有100個單位在啟動階段被賣一個月中目前一年，現在它已經到來下跌30-40元不等。截至2007年中期投機者通過預訂多個單位在推出該項目，並在幾週或幾個月內退出做快錢。但是，現在由於房地產價格的穩定小範圍留給投機者賺錢的短期。因此，結果是該部門的撤退。 孟買 孟買的房地產市場，它見證巨大的價格上漲在最近幾年，這使得這個城市在世界上最昂貴的城市聯賽進入，現在感覺經濟放緩的熱量。物業銷售已增長20％左右，每年一個錚錚在2007-08年度已經撲通17％。 雖然房地產市場在國家的金融資本放緩的消息已經被談論得很多，但它是第一次，數字證明了經濟放緩的程度。有關從印花稅登記處住宅及商業物業銷售的信息在過去的財政年度表明近12,000更少的交易較前一年。 2007年4月至2008年3月62,595單位在孟買被購買作為對在2006-07年度74,555。 根據實際分析師銷量能進一步消亡，在南方的開發商在堅持持有其陡峭的價格和買家預計將進一步下降與目前可望而不可及率。他們還補充說，市場是一個回調模式，並呈下降趨勢，預計為12個月。 1992-96年間，市場運行以同樣的方式在2003-07它沒有。後96年，卷下降了50％。此時再次則有望大幅下降，雖然不是那麼陡。需求是現在非常緩慢，客戶不想堅持了他們的脖子和交易在過去的幾年裡，我們目睹了現實指標獲得巨大的高度上瘋牛病，它也影響可以感受到印度印花布當時rates.Chennai。當中奈也不例外。隨著IT熱潮過去幾年的錢由野村綜合研究所的抽水導致價格觸及天空。奈也見證了一個巨大的熱潮樓價在過去的幾年裡。然而，在過去的幾個月裡一直面臨著放緩的增長速度。 下列因素可以歸因於這樣的： o這個是常見的因素當時全印度高層在住房貸款利率，這使得它非常困難的一個正常的受薪人能夠買得起房子的。 美元鄰貶值，這意味著野村綜合研究所的誰是較早抽錢投入房地產，現在能夠得到他們在美國獲得每美元盧比的數量較少。因此，許多人已經改變了他們的計劃購買的房子在印度。 o此欽奈都市發展局（CMDA）已徵收公寓建設和對違法行為的處罰更加嚴格的規範是比以前更嚴重。 ?奈的法律制度未能防止入侵，偽造證件和違法建設已加入的問題，因為很多野村綜合研究所的正猶豫在欽奈購買地塊。 ?除了這個2004年的海嘯已動搖了很多投資者的信心，投資於房地產。 然而，許多分析師都相當看好這一地區。尤其是因為有許多像老馬哈巴利普蘭，南金奈等領域的IT / ITES /電子/汽車公司預計將設立中心在這些方面。一旦這些項目完成，公司開始運營自己的，很多人想接近這些地區居住和結果將是繁榮的住宅市場。 班加羅爾 至於討論了上述城市班加羅爾也是類似的場景之間不斷萎縮。班加羅爾似乎是在低需求和供應的中間。這種趨勢是由於近視的開發，由於突然的增長在班加羅爾近幾年，很多製造商都抓住了建設居民住宅想著他們的將是大量的就業機會，提高工資，因此對住房的需求的機會。過去的幾年中已經懂的享受班加羅爾IT行業中做得很好，銀行和零售行業進行拓展。 然而，隨著這突如其來的經濟放緩，由於其中印度股市市場都在顫抖，利率很高，穿上凍結職位和招聘導致停止投資本地物業市場。 據開發商班加羅爾的房地產行業經歷了一個下降約15 - 交易量的20％。再加上它A級開發商都面臨著50％的下拉列表上預訂的月度水平相比，他們在2007年12享用。 未來展望 房地產的爆炸在印度的房地產是由於由新興的IT和BPO產業。其背後的原因為所有這些舉動是，印度的房地產是因為基本的人口統計學和供應短缺的巨大吸引力。真正的印度房地產是有對過去五年的夢想奔跑。 然而，在當前情況下印度房地產市場正在經歷修正價格的階段，也有誇張的可能性，這些增加的價格有可能回落。 在這種情況下帽子會成為這個行業的未來走向？ 許多分析師是認為印度收緊貨幣政策，市場需求下降和不斷增長的流動性的擔憂可能對房地產公司概況負面影響。減慢也將有助於在某些從市場上較弱的實體出口和增加部分的既定開發商的強度的過程。過長的放緩也可能降低私募股權的胃口。 它也被預測，大型發展計劃和積極的購買土地，導致在財務槓桿的大多數開發人員（債務/ EBITDA），與規模較小的廠商現在正面臨流動性壓力的項目執行以及整體放緩大幅增加在物業銷售。受銷售下滑和流動性問題觸及地產商將需要降低定價，以提高需求，但許多人仍然似乎抱著一種要價 - 這，會耽誤需求復甦的過程中，增加流動性壓力的風險。 它被目擊該項目正在沒有任何掛鉤售出一個奢侈的速度放緩階段之前。但在目前的負面影響是因為很多高端項目仍躺在售出高度可見。在這種情況下，有可能會因禍得福那樣高調投機者將缺陣用戶的實際製作方法。 但這裡也面臨著行業中的價格問題作為校正一直伴隨著由這些都導致??了中產階級和上層中產階級大多數人的購買力的侵蝕銀行增加住房貸款利率都包含在最終用戶或實際用戶的類別。 因此，對於房地產行業分析師呼籲在等待和觀察的方法來抓取與降低貸款利率的希望的最好機會的未來。